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Les pièges à éviter lors de l’achat d’un entrepôt

Les pièges à éviter lors de l’achat d’un entrepôt

La période de crise sanitaire a considérablement ralenti toutes les activités économiques et bon nombre d’entreprises ont été impactées par le ralentissement, voire, l’arrêt des activités pendant la période de confinement. D’autres, par contre, ont été ardemment sollicités et ont pu profiter de cette crise pour s’agrandir et se développer. Après coup, les séquelles laissées par cette pandémie ont fait réfléchir nos industriels sur les leçons que l’on peut tirer de cet événement. Avec la phase de relance, chaque pays essaie de mettre en place des stratégies sur des nouvelles façons de travailler telles que la relocalisation ou l’opportunité de nouveaux business…. Pour la France, favoriser le made in France est le principal objectif. Dans ce cas, il faut produire des biens et services pour les français sur le sol français pour répondre au maximum à leurs besoins. La mise en œuvre de cette politique engendre l’acquisition de nouveaux entrepôts, et pour réussir cette transaction, voici ce qu’il faudrait savoir.

Pourquoi acheter un entrepôt ?

Véritable point névralgique de la logistique, le rôle joué par l’entrepôt est prépondérant dans la compétitivité d’une entreprise. Reconnu généralement comme étant un lieu de stockage, l’entrepôt n’est pas seulement utilisé par les industriels, mais également par les différents revendeurs, les douanes… Quand les besoins de nouveaux locaux se font sentir, il y a la possibilité de la location, une possibilité qui est offerte à moindre coût et qui offre beaucoup de souplesses. A côté, il y a la décision d’achat qui représente un investissement capital. La location offre plusieurs avantages mais le seul gros inconvénient est la soumission aux termes du bail et la faculté de ne pas disposer entièrement de toutes les latitudes nécessaires tant en termes de possibilité d’aménagements qu’en termes de disponibilités. De ce fait, pour ceux qui peuvent se le permettre, rien ne vaut l’achat d’entrepôts, mais cette décision ne se prend qu’après mûre réflexion car il peut conduire l’entreprise vers le succès, tout comme à la faillite. L’achat d’entrepôts devrait donc répondre à des besoins bien précis tels que l’agrandissement, une nouvelle implantation… et remplir toutes les conditions favorables comme la disponibilité des fonds, la pleine acceptation des parties intéressées avant d’être actée. Les maîtres mots de motivation de l’achat seront les gains potentiels escomptés et afin d’éviter les écueils qui pourraient conduire à une catastrophe annoncée, tous les petits détails doivent être passés à la loupe. Pour cela, les sites spécialisés comme arthur-loyd.com vous offre ses conseils les plus avisés afin de vous aider dans vos documentations sur tout ce qu’il faut savoir. D’autres parts, à côté des professionnels indispensables dans l’achat et la vente de locaux d’activité entrepôts tels que les notaires, il serait judicieux de s’adjoindre les conseils d’autres professionnels spécialistes comme les agents immobiliers commerciaux dans toutes négociations. 

L’emplacement comme critère principal d’achat

Considéré comme critère primordial avant toutes autres considérations, la pleine satisfaction de ce critère peut motiver ou mettre fin à une décision d’achat. En effet, un adage populaire parmi les agents immobiliers stipule que le client regarde en premier lieu l’emplacement, puis l’emplacement et enfin l’emplacement. Un local d’activité à vendre bien située croulera sous les offres et le prix du marché se basera à grande majorité sur la localisation. En effet, que ce soit par comparaison ou par revenu, l’estimation d’un bien se basera en premier lieu sur son emplacement. La situation géographique du bien à acquérir influera sur les délais de livraison et les frais de transport qui revêtent un aspect stratégique pour l’entreprise. Explicitement, il faut connaître les rayons d’activité, chiffrer les besoins, faire une étude comparative et localiser l’entrepôt au plus près des grands pôles pour réduire au maximum les distances, les frais de transport et les délais de livraison. Quelques indicateurs comme la production, la demande, les coûts et la concurrence, seront aussi intimement liées à cela. L’objectif de chaque entreprise étant toujours de minimiser les couts pour maximiser les profits, quel que soit sa taille, ces éléments seront toujours à considérer mais l’étude sera seulement plus complexe pour les grandes entreprises.

Trouver l’offre correspondant à ses priorités

Avant d’acheter un entrepôt, après la considération de l’emplacement, il devrait y avoir un passage en revue de toutes les priorités, qui conduisent à la décision d’achat afin de faire coïncider l’offre avec la demande. Ces critères cumulatifs serviront de baromètre pour déterminer l’intérêt porté au bien afin de déterminer combien on est prêt à débourser. En tête de liste des priorités, figurera le type d’entrepôt recherché : entrepôt logistique, frigorifique, locaux de stockage ainsi que sa classe A, B ou C. Dans la grande majorité des cas, la non-satisfaction de ce critère essentiel est d’ores et déjà un motif de refus de la part du client qui refuse de se projeter plus loin. Après, viendra le facteur prix qui sera sujette au marchandage avant de sceller la transaction en cas d’accord. Ensuite, l’une des préoccupations majeures sera l’espace de stockage disponible qui, est bien souvent, à la base de la décision d’achats. Disposer d’une surface trop vaste générera des frais supplémentaires en maintenance et impactera sur l’efficience, alors que disposer d’un espace de stockage insuffisant est fortement préoccupant pouvant même conduire à l’annulation de l’achat. L’espace de stockage validé, l’attention devra être tournée vers l’aménagement comme l’existence des rampes de déchargement ou la projection sur les différentes subdivisions en zones de stockage, zone d’enlèvement, zone d’expédition. A cette étape, l’engouement ou le manque d’intérêts que l’on porte aux lieux est déjà quasi-arrêté, mais le reste dépendra des facteurs subsidiaires comme la taille et la surface du bâtiment et de sa disposition. Maintenant qu’on est fixé si l’offre correspond à nos attentes, avant de passer à l’achat, la prudence est toujours de mise, car il faut maintenant vérifier certains points pour éviter les pièges les plus fréquents lors de l’achat.

Ce qu’il faut vérifier

En premier lieu, le premier piège qui peut prendre au dépourvu l’acquéreur se trouve dans la structure des prix. Pour cela, une étude du marché local devrait se faire pour se faire une idée générale des prix pratiqués dans la région afin de se décider si on est tombé dans la bonne fourchette. A cette fin, l’accompagnement des agents immobiliers spécialisés du secteur est de mise, car eux mieux que quiconque devraient savoir si le prix est juste pour cet entrepôt ou hangar à vendre. Ensuite, il est primordial de ne pas se laisser séduire par le prix d’achat seul, mais bien de prendre en compte les autres composantes du coût qui sont autant d’argent à débourser. De ce fait, outre le coût d’achat, il y aura les montants à payer sur les taxes qui dépendront de l’âge de l’entrepôt mais également des différents autres frais comme les frais de notaire. Le notaire se chargera de l’acte pour le transfert de propriété, et s’assurera des questions d’hypothèques ou de gages. Petite astuce, les achats aux enchères en ligne vous permettront d’échapper aux frais de notaire mais ne vous permettront pas une visite des lieux. Par ailleurs, l’entrepôt étant un investissement à moyen ou long terme, les coûts de gestion du nouveau local acquis devront être intégrés dans les calculs. Les coûts, mises à part, une attention particulière sera accordée à l’état général des lieux en cas de visites. Pour cela, il ne faudrait pas trop se soucier des petits détails mais bien de se concentrer sur les gros œuvres ou les grands aménagements à entreprendre nécessitant un certain budget. Par la suite, la plus grande des minuties sera réservée au côté administratif notamment de l’examen des termes du bail et des diverses permissions requises comme celles émanant des autorités locales dans la conduite de certaines activités et des conditions de copropriété. Attention, ces critères considérés comme secondaires peuvent parfois causer préjudice à la conduite de certaines activités dans diverses localités.

L’après-achat

Dans la majeure partie des cas, quand l’achat s’est bien passé, l’acquéreur aménage son entrepôt et emménage pour jouir de son bien comme il le projetait. Pourtant, il peut arriver, que dues à certaines conjonctures, tout ne s’est pas exactement déroulé comme projeté. Le nouvel acquéreur se retrouve alors avec un bien encombrant et recherche des échappatoires. Faits encore plus rares, il peut aussi arriver que le bien ait été aussi acheté à des fins spéculatives dans la perspective d’une bonne affaire. Dans ce cas, la règle est simple un bon achat peut constituer une bonne revente. Hormis cela, vous aurez aussi la possibilité de faire louer tout ou une partie de l’entrepôt que vous n’utiliserez pas. Ainsi, si lors d’un achat, vous êtes séduits par bon nombre de critères mais que vous tergiversez parce que l’endroit est trop grand pour vos activités, dites-vous que, plus tard, il y aura toujours possibilité de faire louer la partie inutilisée. En tout cas, quand vous optez pour l’une de ces options, il faudrait prendre le plus grand soin dans la rédaction des baux. A ce propos, dans le cas où vous n’êtes pas satisfaits de votre achat, parce que vous avez l’impression de vous être fait piéger, parcourez tous les termes du bail pour connaître vos voies de recours. Enfin, et non des moindres, il y aura toujours la possibilité de procéder à des transformations et de démarrage de nouveaux projets en dernier ressort si le cœur vous en dit et si les possibilités le permettent.